Самарский юрист рассказал, какие проблемы могут возникнуть при регистрации дома

За последние годы на земельных участках Самары и области развернулось активное жилищное строительство — владельцы строят дома, в которых потом и живут. Между тем, некоторые из них забывают о необходимости регистрации дома, другие эту процедуру сознательно игнорируют. Чем это чревато, почему следует поторопиться, каковы особенности регистрации и что нового в этом году? Об этом порталу ProGorodSamara.ru рассказал начальник юридического отдела «Средневолжской землеустроительной компании» Александр Девяткин

- Почему регистрация домов актуальна именно сейчас?

- В текущем году сроки «дачной амнистии» были продлены до 2018 года. Люди строят дома и в соответствии с законом имеют право в упрощенном порядке осуществить государственную регистрацию права собственности на подобные здания, строения и сооружения. В этом году в этой процедуре появился ряд особенностей. В прошлых годах в соответствии с законом о государственной регистрации гражданин, имеющий право собственности за земельный участок под индивидуальное жилищное строительство или подсобное хозяйство в пределах населенного пункта, мог зарегистрировать право собственности на основании кадастрового паспорта, без получения какой-либо разрешительной документации. А если речь идет об участке для садоводства, то гражданин регистрировал здание на основании декларации об объекте недвижимости, которую он сам и заполнял. И закон исполнялся без каких либо препятствий.

- Что же произошло в этом году?

- Управление Росреестра по Самарской области в соответствии с законом о государственной регистрации наделено правом проведения правовой экспертизы документов на предмет их соответствия закону. Оно стало пристально смотреть, построен ли объект в соответствии с градостроительными нормами и правилами. А любой объект должен соответствовать этим нормам и правилам, а еще санитарным и эпидемиологическим нормам. Раньше Росреестр формально подходил к этому вопросы — проверял в основном комплектность документов. Есть декларация — все, регистрируем. Но сейчас такого нет. В соответствии с принятыми правилами застройки и землепользования жилой дом, построенный на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, должен находится на расстоянии не менее чем три метра от забора, не менее чем за шесть метров от соседнего жилого дома, не менее пяти метров от «красной линия» (она отделяет землю общего пользования от территории в частной или иной собственности). Это Росреестр тоже проверяет. Также в соответствии с правилами застройки и землепользования наш населенный пункт разделен на территориальные зоны, для каждой из которой определен регламент использования. Например, если земельный участок для индивидуального-жилищного строительства находится в зоне среднеэтажной или многоэтажной застройки Ж-4, а гражданин построил на нем дом, то Управление Росреестра откажет в регистрации, поскольку территориально зона Ж-4 не позволяет строить дом. И здесь мы видим коллизию норм. Закон о регистрации позволяет применить упрощенный порядок, если земля в собственности, строй дом и регистрируй. А вот правила застройки и землепользования определили эту территорию как Ж-4 (многоэтажная застройка) и не позволяют строить на этом участке жилой дом.

- Получается, что имея в собственности землю для индивидуального жилищного строительства, я не могу там построить дом? Что же тогда делать?

- Именно так. В досудебном порядке можно решить проблему несколькими способами, например, можно изменить зону, собрать комплект документов и обратиться в департамент строительства и архитектуры и через публичные слушания изменить зону с Ж-4 на Ж-1. Но тут возникает проблема — есть норма в градостроительном кодексе, и, как правило, в отношении одного земельного участка зонирование не меняется. Получается, что законный владелец земли в ловушке — он хочет построить дом, но не может.

- Какие рекомендации вы можете дать?

- Есть люди, которые уже построили дома и в какой-то мере нарушили градостроительные нормы и правила. Каждый такой случай нужно рассматривать индивидуально — где это нарушение, в чем оно заключается. Есть важный момент — 1 сентября 2015 года были внесены изменения в гражданский кодекс РФ, в частности, в статью 222 о самовольной постройке. В прежней редакции самовольной постройкой являлось здание, строение, сооружение, которое было возведено с СУЩЕСТВЕННЫМ нарушением градостроительных норм и правил. Сейчас формулировка другая - «это здание, строение, сооружение, которое возведено с нарушением градостроительных норм и правил. Слово «существенным» пропало — любое нарушение норм и правил и объект можно квалифицировать как самовольную постройку. В каждом случае нужно разбираться, где такое нарушение произошло. В настоящий момент судебной практики в связи с принятием новой редакции гражданского Кодекса еще не сформировано. Возможно, Верховный суд даст разъяснения, в каких пределах и допустимы ли вообще отклонения. В любом случае, нужно обращаться в суд с иском о признании права собственности на жилой дом, если Росреестр откажет в государственной регистрации права. К заявлению в Федеральный суд должен быть приложен целый ряд документов — соответствие градостроительным правилам, пожарно- и санитаротехническое заключение, проект границ заключения. Такой иск будет рассматривать уже суд. А мы, естественно, сделаем все, чтобы решение было принято в вашу пользу.

- Скажите, что будет, если я вообще не буду регистрировать дом как жилую собственность? Просто построю и буду жить...

- Органы власти в лице управления имуществом Росреестра и департамента управления имуществом наделены функцией земельного контроля. Они вправе выезжать на участки и проверять их использование, проверять, зарегистрировано ли право на объект недвижимости или нет. Если такие права не зарегистрированы, то они будут требовать их регистрации, что обернется дополнительной головной болью для вас. И, естественно, вы сами не сможете зарегистрироваться в таком доме.

- А с продажей проблемы будут?

- Покупатель несет определенные риски, ведь по сути он покупает просто кусок земли, а на дом никаких документов нету. Если покупатель добросовестный, то он просто не купит такой объект. Другое дело, если покупатель сам не предполагает продажу, в долгосрочной перспективе. Особых минусов я не вижу, но государство не дремлет и постоянно над этим работает, обязывая владельцев регистрировать собственность.

- Я слышал от многих опасения, когда в 2012 году строительство стадиона перенесли на Радиоцентр, что у них отберут дома с земельными участками, что зонирование будет сменено, а землю вместе с постройками отберут за нецелевое использование. Тогда вроде все обошлось, но насколько вообще реальна такая ситуация?

- Для строительства стадиона или другого спортивного объекта необходимо перевести землю в соответствующую зону. Поскольку права на использование этих территорий под индивидуальное-жилищное строительство возникли до изменения зоны, то как таковое нецелевое использование вменить нельзя. Что касается отчуждения, которое правильно называется процедурой изъятия. Государство или органы муниципальной власти имеют право изымать земельные участки для государственных и муниципальных нужд. И это имеет место быть, эта процедура прописана в земельном кодексе. В таком случае собственники земельных участков и объектов недвижимости получат компенсацию по рыночной собственности за землю и объекты недвижимости, а также затраты, связанные с переездом на новое место.

- Т.е. если мой дом не зарегистрирован по праву собственности, то я получу компенсацию только за землю?

- Да, такое вполне может быть. И это тоже одна из причин, почему мы рекомендуем всем своим клиентам регистрировать право собственности, чтобы потом если что получить компенсацию без проблем в полном объеме.

- Получается, схема такова — если у меня есть земельный участок и я хочу построить на нем дом, то чтобы убедиться, что такая стройка не будет нарушать никакие правила или не возникло проблем с регистрацией, нужно сначала проконсультироваться у вас?

- Именно так. У нас есть услуга, юридическая экспертиза. Мы проводим исследование земельного участка на предмет возможности строительства, получения разрешительной документации, на предмет последующего оформления на этом земельном участке. Консультация нужна, однозначно. Стопроцентной гарантией выступает разрешение на строительство, но в соответствии с градостроительным кодексом, на объекты индивидуально-жилищного строительства до трех этаже разрешение не требуется. Однако, получить его можно. Если вы такое разрешение получите, то можно строить спокойно с соответствии с проектной документацией, потом получить разрешение на ввод в эксплуатацию и зарегистрировать недвижимость.

- А если я уже построил дом, при этом не зная обо всех этих тонкостях?

- Конечно, прежде чем обращаться в органы Росреестра, нужно проконсультироваться со специалистами, провести экспертизу на предмет возможности регистрации дома, так сказать выявить «подводные камни», чтобы знать, что нас может ожидать в Росреестре и как на это реагировать. Там проводят свою правовую экспертизу, но приходят к тем же выводам, что и мы. Многие нашу экспертизу и консультацию игнорируют, сразу обращаются в Росреестр, там проводят свою экспертизу и отказывают в регистрации, что оборачиваются дополнительной головной болью

- Но если такое все таки произошло, можно обращаться к вам?

- Да конечно, решение Управления Росреестра можно обжаловать в федеральном суде в течение трех месяцев.

- Насколько часто вообще собственники игнорируют юристов и потом имеют проблемы с Росреестром и всем остальным?

- По моим наблюдениям, это около 30% от общего потока, особенно это касается садово-дачных товариществ, на территории которых, по федеральному закону, разрешено индивидуально-жилищное строительство. Но никто не застрахован, что постройка нарушит границу «красных линий» и в регистрации будет отказано. Принцип нашей работы: предупрежден — значит вооружен. Лучше сразу узнать о всех проблемах, чтобы продумать следующие шаги, выработать стратегию!

ООО "Средневолжская землеустроительная компания" (ООО "СВЗК"). Единый комплекс услуг по недвижимости и землеустройству.

443110, г. Самара, ул. Антонова-Овсеенко, 44Б, 4 этаж, офис 402

Телефон:
+7 (846) 229-58-83

Факс:
8 (846) 979-8-012