Вопрос юристу: Нужно ли дольщикам платить коммуналку за не сданное в эксплуатацию жилье

За юридической помощью может обратиться любой читатель нашего портала, прислав на почту tatyana-sluzhaeva@yandex.ru свои вопросы.

1. Здравствуйте! Заключил договор долевого участия. Дом еще не сдан в эксплуатацию, акт приема-передачи еще не подписан, право собственности еще не зарегистрировано. Однако застройщик предъявляет ко мне требования об оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Грозится взыскать, обратившись в суд.

- Добрый день! Для того, чтобы однозначно ответить на Ваш вопрос необходимо обратиться к Договору долевого участия. По общему правилу в соответствии со ст.210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Одновременно заметим, что в соответствии со ст.219 ГК РФ Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 5 ч. 2 статьи 153 ЖК обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Исходя из анализа указанных норм следует, что требования Застройщика по оплате коммунальных услуг носит незаконный характер, т.к. дольщик еще не является собственником объекта и следовательно не несет бремени содержания имущества, т.е. не должен оплачивать коммунальные услуги, пока не будет осуществлена регистрация его прав.

И вот тут вот рещающее значение приобретает, заключенный между Вами и Застройщиком Договор долевого участия, т.к. ст. 210 предусматривает право сторон устанавливать иной порядок и момент наступления бремени содержания имущества. Поэтому в договоре участия в долевом строительстве можно закрепить положение, в соответсвии с которым застройщик несет обязанность по оплате коммунальных платежей и до регистрации права собственности, и после подписания передаточного акта с дольщиком.

Таким образом, если при анализе заключенного договора участия в долевом строительстве, вы не установите прямо установленную обязанность Дольщика (Инвестора) оплачивать коммунальные и иные расходы с момента ввода дома в эксплуатацию или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то оплачивать Вы не обязаны. Это обязанность возлагается в соответсвии с нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ на Застройщика. Нужно помнить только один момент – если вы фактически проживали в квартире, то у Застрйщика есть все шансы взыскать с Вас эту сумму в регрессном порядке, если он будет обладать рядом неопровержимых доказательств вашего фактического пользования жилым помещением.

Обращаясь к судебной практике, отметим, что суды как правило взыскивают задолженность за коммунальные услуги, несмотря на отсутствие государственной регистрации права собственности с дольщиков, если Истец (Застройщик, УК или ТСЖ) сможет доказать фактическое проживание Дольщика. Мотивируя это тем, что Дольщик, проживая в квартире, фактически реализует права собственника жилого помещения по владению и пользованию им, проживая в квартире и пользуясь коммунальными услугами, в связи с чем должен нести обязанности по участию в содержании и ремонту имущества многоквартирного дома.

Таким образом, если Ваша обязанность по оплате прямо и не предусмотрена договором, в случае если вы фактически проживаете в квартире, то с вас будет взыскана задолженномть по коммунальной плате.

2. Здравствуйте! Я исправно плачу за коммунальные услуги. Сохраняю все квитки об оплате за целый год. Недавно по почте поступило исковое заявление о взыскании задолженности за квартплату за декабрь 2013 года. Квитанций об оплате у меня уже естественно нет. Насколько правомерны действия Управляющей компании? Сколько следует хранить квитанции?

- В соответствии со ст.196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года. Однако следует помнить, что истечение срока исковой давности также не будет основанием для непринятия иска судом — исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В Вашем случае срок исковой давности еще не истек. Поэтому заявлять об истечении срока давности бессмысленно. Вам необходимо доказать факт отплаты услуг. Так как у Вас отсутствуют квитанции об оплате -необходимо использовать иные доказательства — выписка с Вашего лицевого счета, где отражены списания средств, показания свидетелей, которые например присутствовали при оплате или с которыми вы общались, например, о подорожании коммунальных услуг, приобщите в качестве доказательств более свежие имеющиеся у вас кватинции, в графе долг у вас должно значится 0 р. Обязательно сделайте запрос в банк, где осуществляли оплату. Или ходатайствуйте перед судом о направлении такого запроса.

Такие случаи нередки, чтобы избежать таких ситуаций, необходимо хранить квитанции об оплате коммунальных услуг в течение трех лет.