Ипотека: бич или возможность?

Мечтаете о собственной квартире, но боитесь ипотеки? Если следовать определенным правилам, то новая жилплощадь в кредит не заставит чувствовать себя загнанным в угол и ограничивать во всем.

Небывалый рост

Для начала немного статистики. В прошлом году, как показывают данные Центробанка, рынок ипотечного жилищного кредитования в стране рос очень динамично. Это объясняется, прежде всего, снижением процентных ставок: в среднем 9,79% по рублевым ипотечным кредитам в декабре 2017-го против 11,54% годом ранее. Россиянам в течение минувшего года предоставили 1,1 млн ипотечных займов, их общая сумма превысила 2 трлн рублей, увеличившись на 37,3%.

В Самарской области средневзвешенная ставка по ипотеке в декабре 2017-го составила 9,59% годовых (в декабре 2016-го – 11,53%). Количество предоставленных жителям региона ипотечных кредитов возросло на 21,4%, до 26,7 тысячи, а их общая сумма увеличилась по сравнению с 2016 годом на треть и составила 40,4 млрд рублей.

Сначала посчитать

Ипотека до сих пор остается для многих россиян единственным способом приобрести собственное жилье. Но как понять, что это именно тот вариант, который подходит вам? Эксперты предлагают пройти небольшое «тестирование». Начните считать свои финансы, ведите учет доходов и расходов. Это отличная привычка, которая значительно упростит вашу жизнь в дальнейшем. Когда вы поймете, какую сумму тратите в месяц, прибавьте к ней 10–20% – это деньги, которые уходят на разовые крупные покупки в течение года (отпуск, страховка на автомобиль, абонемент в спортзал или бассейн и др.). Если и при этом разница между доходами и расходами существенна, можно подбирать квартиру и определяться с кредитором.

А если форс-мажор?

Ипотечный кредит выдается, как правило, на 15–20 лет. За этот период с человеком может много чего приключиться, в том числе он может потерять работу. При этом поиск нового места иногда затягивается, а платежи по кредиту никто не отменял.

Чтобы нивелировать такие риски, руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута рекомендует, во-первых, заранее подумать о так называемой «подушке безопасности» (чтобы ее хватило хотя бы на выплаты в течение полугода). А во-вторых, как пишет «Бел.ру», не пренебрегать страховкой:

«Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься: а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии...»

Семь шагов к мечте

Итак, вы считаете, что ипотека – ваш путь. С чего начать?

1. Сориентируйтесь в ситуации на рынке жилья. В течение примерно полугода посмотрите «вживую» 10–20 вариантов будущей квартиры. Так вы поймете соотношение цены и качества.
2. Первоначальный взнос должен составлять хотя бы 20% от стоимости жилья. Некоторые банки разрешают и меньше. Эксперты же считают, что чем больше взнос, тем легче потом платить. Хорошо бы сразу внести не меньше половины.
3. Попробуйте пожить несколько месяцев, как будто у вас уже есть ипотека, откладывая ту сумму, которую должны будете отдавать банку. Если комфортно, оформляйте кредит. Если нервничаете и голодаете – снижайте запросы, увеличивайте доходы или пока откажитесь от покупки.
4. Посетите несколько банков (желательно не меньше трех), попросите рассчитать, какую сумму и на каких условиях каждый из них может вам предоставить. Выбирайте тот, где будет самая низкая ставка.
5. Ежемесячные платежи не должны составлять больше 30% от семейного дохода, иначе в случае форс-мажора вы получите непосильную ипотеку. При расчете не берите во внимание премии и бонусы.
6. Кредит берите только в рублях.
7. Предусмотрите небольшой резервный фонд (в размере 3–6 месячных доходов семьи), не тратьте все до копейки на ипотеку. Это поможет остаться на плаву в случае непредвиденных расходов.

История одной ипотеки

Елена, менеджер по продажам, рассказала нам, как брала ипотеку:

– В 2016 году решилась покупать квартиру в ипотеку, подобрала не самую дорогую «однушку» недалеко от центра города. Родственники помогли с первым взносом, плюс сама немного подкопила. Оставшуюся сумму пришлось выплачивать самостоятельно, в месяц выходило примерно 20 тысяч, зарплата была небольшая. Поэтому жила, грубо говоря, еле-еле сводя концы с концами, ограничивала себя во всем. Из тяжелого положения меня выручил будущий муж, который, как оказалось, тоже долгое время откладывал на квартиру. Не знаю, как бы я справилась без него с такими долгами! Сейчас стараюсь откладывать деньги всегда, чтобы не остаться у разбитого корыта.

Если в семье пополнение

Зачастую тяжелая финансовая ситуация, особенно у молодых семей, бывает связана с появлением детей. Молодая пара, оформляя ипотеку с минимальным первоначальным взносом, не задумывается о том, что в квартире нужно еще сделать ремонт, приобрести мебель. Рождение ребенка может лишь усугубить финансовые проблемы.

Чтобы не допустить этого, необходимо заранее продумать, распланировать, как изменятся доходы и расходы семьи с появлением детей. Не берите на себя непосильные обязательства, оставьте возможность для маневра, снизьте требования к квартире, взяв подальше от центра или меньшей площади.

Другой способ снизить финансовую нагрузку – увеличение срока кредитования. В этом случае ежемесячный платеж будет меньше. Но у этого варианта есть и минусы. В первые годы львиную долю выплат – до 90% – будут составлять проценты и лишь совсем немного – тело кредита. Такие «длинные» займы хороши, если отдавать их досрочно. И, конечно, не забывать о сбережениях на экстренный случай.

С опережением графика

Очевидный плюс российского законодательства в отношении ипотеки – это возможность досрочного погашения. По статистике, россияне стараются побыстрее рассчитаться с кредиторами и зачастую платят больше, чем того требует график. Но при выборе такой стратегии опять-таки не стоит забывать о «подушке безопасности», ведь если вы лишитесь работы, банк не будет ждать и при просрочке платежей подаст в суд.

Одним из наиболее популярных способов досрочного погашения ипотечного кредита стало использование материнского капитала. Это можно сделать, не дожидаясь трехлетнего возраста ребёнка.

На сегодня маткапитал составляет 453 тысячи рублей. Дают его семьям один раз в жизни при рождении второго или последующего ребенка. Программа действует до конца 2021 года. Кроме того, с этого года для российских семей с двумя и более детьми предусмотрено субсидирование ипотечных кредитов до уровня 6% в течение трех или пяти лет.

В Самарской области при появлении третьего или последующего ребенка полагается региональный материнский капитал в размере 100 тысяч рублей.

Не уходить от диалога

Если вы оказались в сложной финансовой ситуации, не пытайтесь скрыться от кредиторов. Лучше сразу обратитесь в банк и попробуйте договориться об изменении графика платежей или их размера. Но нужно понимать, что потом эту разницу придется компенсировать, поэтому постарайтесь объективно оценить свои будущие возможности. Конечно, банк будет строг в принятии решения, но это все же лучше повестки в суд за неуплату по кредиту.

Положено по закону

Помните о том, что плательщик налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по закону имеет право на возврат 13% от стоимости квартиры. Этот налоговый имущественный вычет предоставляется лишь один раз, его максимальный размер – 2 млн рублей. Значит, получить на руки можно 260 тысяч. А если квартира стоит, к примеру, 1,5 млн рублей, то оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.

Другой вариант – получить возмещение расходов на погашение процентов по ипотеке. В этом случае предельная сумма вычета составляет 3 млн рублей. Таким образом, вернуть по этому основанию можно не более 390 тысяч.