О тонкостях ценообразования, условиях проживания в поселке и прогнозах на рынке загородной недвижимости мы говорим с руководителем загородного коттеджного поселка «Уютный» Александром Марковым.
- Как вы оцениваете нынешнее состояние на рынке недвижимости? Цены растут или падают? Каковы причины?
- Состояние рынка недвижимости в настоящий момент я бы оценил как не самое плохое. Бывало и хуже.
Рынок недвижимости активно меняется и преобразовывается. Те игроки, которые имели успех несколько лет назад, не всегда умеют перестроиться под новые условия. Но появляются новые застройщики и девелоперы, которые изначально ориентированы на жесткие реалии, и чувствуют они себя сегодня очень даже неплохо.
В нынешних экономических условиях изменился формат строящегося жилья, предлагаемого к продаже. Строящиеся квартиры и дома сегодня имеют более скромные площади - мода на трехэтажные коттеджи и огромные пентхаусы осталась в прошлом. Часто обладатели домов с большой площадью обращаются в нашу компанию с целью переехать в дом поменьше, для того чтобы сократить свои затраты на содержание огромного дома, большая часть площадей которого используется очень редко.
- Какова нынешняя тенденция относительно стоимости земельных участков? Влияет ли как-то на спрос бесплатные массовые выделы для многодетных и по программам “Молодая семья”?
- Стоимость земельных участков в настоящий момент я бы назвал близкой к реальной. Получить сверхприбыль при продаже земли, так же, как и при продаже квартиры или дома, практически нереально.
Покупатель сейчас очень разборчивый и грамотный: продать участок без подведенных коммуникаций практически невозможно. Поэтому, когда у собственника земли не хватает средств на обеспечение земли инженерной инфраструктурой, он вынужден серьезно понижать цену за землю — отсюда большое количество предложений на рынке с низкой ценой. Но земельные участки с коммуникациями, расположенные в интересных покупателю местах, как правило, дешевле не становятся.
Массовый выдел земли молодым семьям и многодетным, несомненно, вносит небольшие коррективы в рынок. Многие выставляют на продажу полученные земельные участки по недорогой цене, и это увеличивает предложение и выбор для покупателя.
- А что по поводу цен на загородные дома? Наверное, к лету спрос на них повышается и цены растут?
- Цены на загородные дома растут только в сегменте нового жилья и этот рост очень просто объяснить - повышается стоимость стройматериалов, логистики, энергозатрат.
На вторичном рынке цены стоят на месте либо немного падают - особенно на дома больших площадей, потому что реализовать их сейчас очень трудно, и продавцы вынуждены опускать цену. Повышать цены для увеличения рентабельности застройщику сейчас невыгодно. Ведь самое трудное сейчас - это продать дом, а повышение цены может отпугнуть и без того немногочисленных покупателей. К лету наша компания не планирует повышать цены, если не произойдет резких скачков цен на строительные материалы.
- Какие факторы влияют на ценообразование загородных коттеджей?
- На стоимость загородной недвижимости влияет множество факторов. Это и месторасположение, и оснащение коммуникациями, и стоимость стройматериалов. Также большое влияние оказывает покупательская способность людей и готовность банков выдавать ипотечные кредиты на приемлемых условиях.
- Каковы принципы ценообразования на недвижимость в коттеджном поселке “Уютный”?
- Ценообразование на недвижимость в любом комплексе малоэтажной застройки происходит путем сложения следующих факторов:
• стоимость земельного участка,
• затраты на подведение коммуникаций,
• цена на строительство дорог,
• стоимость строительства домов,
• прибыль компании, в которую включены суммы, необходимые для уплаты налогов.
Что касается «Уютного», то многие покупатели удивляются и даже пугаются низкой цены предлагаемых нами домов. Многие из них уже подсчитали, что стоимость земельного участка и подведения коммуникаций (которая зачастую до последнего момента не известна и становится неприятным сюрпризом), а также затраты на строительство коробки дома в сумме выходят дороже, чем цена готового дома в «Уютном».
- Что получает покупатель, приобретая у вас дом по недорогой цене?
- За нашу цену можно купить готовый к чистовой отделке дом, с полным пакетом документов и подведенными коммуникациями, а значит, можно использовать ипотеку, маткапитал и любой другой жилищный сертификат, а также зачет имеющейся квартиры.
Объяснение нашим ценам очень простое:
• земельные участки приобретались собственниками «Уютного» по оптовой цене (еще без коммуникаций), которая существенно отличается от розничных предложений на рынке;
• себестоимость стройматериалов для нас ниже, чем для частного застройщика, на 10-15%, потому что мы закупаем их по оптовым ценам и везем большими партиями; при этом экономим на доставке за счет грамотно выстроенной логистики;
• более дешевая рабочая сила, потому что наши строители не стремятся, как частные бригады с одного объекта, заработать побольше, чтобы хватило на несколько месяцев вперед. Ведь они не знают, подвернется еще удачный объект ближайшие несколько месяцев или нет. А в «Уютном» работа есть всегда — у нас трудятся высококлассные специалисты с первых дней основания поселка — с 2011 года;
• основные коммуникации построены нами еще несколько лет назад, и для того, чтобы сегодня подвести свет и газ к каждому дому, не требуется больших затрат: мы достраиваем небольшие участки линии, которые идут от наших ШГРП или КТПН.
А если учесть тот факт, что зачастую у покупателя нет времени, опыта и возможности самостоятельно заниматься контролем строительства и грамотными закупками материалов, то фактические расходы на строительство могут превзойти ожидания в 1,5-2 раза. А качество получится - совсем «не очень».
Таким образом, многие наши покупатели, которые имели сначала желание самостоятельно строить дом, отказываются от такой идеи и приобретают коттедж у нас.