С 1 апреля Центральный банк РФ получает право устанавливать количественные ограничения (макропруденциальные лимиты - МПЛ) на выдачу ипотечных кредитов. Эта мера направлена на ограничение доли рискованных кредитов в общем портфеле банков.
“На первом этапе ограничения затронут заёмщиков, тратящих более 80% дохода на обслуживание долга и имеющих низкий первоначальный взнос (менее 20%). Банкам будет разрешено выдавать меньше ипотеки “рискованным” клиентам, что усложнит получение одобрения”, - поясняет Ирина Векшина, консультант по ипотечному кредитованию “ИНКОМ-Недвижимости”.
Конкретные значения МПЛ будут определяться Советом директоров ЦБ РФ исходя из текущей экономической ситуации на рынке ипотеки и у застройщиков. Регулятор также оставляет за собой право изменять или отменять установленные лимиты.
По мнению Ирины Векшиной, применение МПЛ уже с 1 апреля заставит банки более тщательно отсеивать заявки от закредитованных заёмщиков. Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК “Гранель”, отмечает, что ограничения могут затронуть кредиты с первым взносом менее 20% и долговой нагрузкой свыше 80%, так как такое сочетание значительно повышает риск просрочки платежей.
Владелец строительной компании “Дом Лазовского” Максим Лазовский обращает внимание на то, что ЦБ РФ не в первый раз усиливает макропруденциальные меры, акцентируя внимание на закредитованных заёмщиках и банках, сотрудничающих с девелоперами, завышающими проценты по кредиту. Управляющий партнер компании “Прайм лайф” Денис Коноваленко считает, что данная мера направлена на предотвращение волны банкротств и потерь жилья несостоятельными заёмщиками, особенно теми, кто брал ипотеку по высоким ставкам в рамках льготных программ.
Что касается влияния ограничений на цены квартир, то Татьяна Боева отмечает, что банки уже с конца прошлого года проявляют осторожность к клиентам с высокой долговой нагрузкой, и эта политика продолжается. По ее словам, процент одобрения ипотеки в первом квартале 2025 года уже на 30% ниже, чем в аналогичном периоде прошлого года. Она также добавляет, что цены на недвижимость формируются под влиянием множества факторов, а не только долговой нагрузки потенциальных покупателей.
Генеральный директор “Главстрой-Недвижимости” Алексей Гусев считает, что для клиентов с повышенным уровнем риска доступ к ипотеке и без того затруднен, так как банки, основываясь на собственной статистике дефолтов, ужесточили скоринговые модели. По его прогнозам, новые ограничения затронут около 5% заёмщиков и не приведут к сильному падению спроса.
Максим Лазовский также не ожидает значительного снижения цен на недвижимость, так как 84% рынка составляет льготная ипотека, которую и сейчас сложно получить из-за исчерпания лимитов. По его мнению, коррекция цен на рынке после решения ЦБ будет минимальной (до 5%) и затронет только тех девелоперов, кто захочет продать “неликвид” с использованием “социальной” риторики, сообщает источник.