С 1 апреля Центральный банк России получит возможность вводить количественные ограничения, известные как макропруденциальные лимиты (МПЛ), на выдачу ипотечных кредитов. Эта инициатива направлена на снижение доли рискованных кредитов в банковских портфелях.
На первом этапе ограничения коснутся заемщиков, которые тратят более 80% своего дохода на погашение долгов и имеют низкий первоначальный взнос (менее 20%). Банки будут обязаны сократить количество ипотечных кредитов, выданных "рисковым" клиентам, что усложнит процесс получения одобрения, поясняет Ирина Векшина, консультант по ипотечному кредитованию в компании "ИНКОМ-Недвижимость".
Конкретные параметры МПЛ будут устанавливаться Советом директоров ЦБ РФ с учетом текущей ситуации на рынке ипотеки и среди застройщиков. Регулятор также оставляет за собой право корректировать или отменять эти лимиты.
Ирина Векшина считает, что введение МПЛ с 1 апреля заставит банки более внимательно рассматривать заявки от заемщиков с высокой долговой нагрузкой. Татьяна Боева, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель", добавляет, что ограничения могут затронуть кредиты с первоначальным взносом менее 20% и долговой нагрузкой свыше 80%, так как такая комбинация существенно увеличивает риск просрочки платежей.
Максим Лазовский, владелец строительной компании "Дом Лазовского", отмечает, что это не первый случай, когда ЦБ РФ ужесточает макропруденциальные меры, фокусируясь на закредитованных заемщиках и банках, работающих с девелоперами, которые завышают процентные ставки по кредитам. Денис Коноваленко, управляющий партнер компании "Прайм лайф", полагает, что эти меры направлены на предотвращение волны банкротств и защиту жилья от несостоятельных заемщиков, особенно тех, кто оформлял ипотеку по высоким ставкам в рамках льготных программ.
Что касается влияния этих ограничений на цены на квартиры, Татьяна Боева указывает на то, что банки уже с конца прошлого года проявляют осторожность в отношении клиентов с высокой долговой нагрузкой, и эта тенденция сохраняется. По ее словам, процент одобрения ипотеки в первом квартале 2025 года снизился на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Она также подчеркивает, что цены на недвижимость определяются множеством факторов, а не только долговой нагрузкой потенциальных покупателей.
Генеральный директор "Главстрой-Недвижимости" Алексей Гусев считает, что для клиентов с высоким уровнем риска доступ к ипотеке и так затруднен, поскольку банки ужесточили свои скоринговые модели на основе статистики дефолтов. Он прогнозирует, что новые ограничения затронут около 5% заемщиков и не приведут к значительному снижению спроса.
Максим Лазовский также не ожидает резкого падения цен на недвижимость, поскольку 84% рынка составляют льготные ипотечные программы, которые и так сложно получить из-за исчерпания лимитов. Он считает, что коррекция цен на рынке после введения новых мер будет минимальной (до 5%) и затронет лишь тех девелоперов, которые захотят реализовать "неликвид" с использованием "социальной" риторики, сообщает источник.