Как найти квартиру для покупки?
Покупка квартиры – радостное событие, у многих людей оно случается лишь раз в жизни. Не удивительно, что граждане знают о тонкостях купли-продажи недвижимости сравнительно мало, опыта-то у них нет. Выливается все в ошибки. Когда крупные, когда мелкие, но в любом случае опасные для кошелька покупателя квадратных метров. Благо, что в наше время найти «чистую» квартиру без юридических нюансов и темного прошлого можно легко и быстро как самостоятельно, так и с помощью посредников. Ресурсов для этого множество, например, сайты по новостройкам, на которых сконцентрированы все предложения по новым квартирам в регионе как в уже сданных домах, так и в строящихся!
С чего начать выбор жилья?
Первый этап – «мозговой штурм», в ходе которого будущий покупатель оценивает свои потребности и возможности. Обязательно нужно продумать следующие моменты:
максимальную сумму, которую можно потратить на приобретение квадратных метров;
приобрести ли квартиру в ЖК от застройщика, или обратить внимание на вторичный рынок;
наиболее удобный район;
количество комнат;
материалы дома;
район (в плане транспортной доступности и инфраструктуры).
Это минимальный набор критериев, который человек должен обдумать перед началом поиска жилья. Если в процессе подбора новой квартиры покупатель начнет «метаться» между вариантами, то, рано или поздно, окончательно запутается или, того хуже, нарвется на мошенников.
Относительно финансовых возможностей – решение об оформлении ипотеки нужно принимать именно на этой стадии. Дело в том, что одобрение крупного кредита банками не гарантируется, следовательно, потолок цены следует оценивать заранее.
С посредником или самостоятельно?
Чисто теоретически с вопросом покупки квартиры способен разобраться любой человек, однако, нужно понимать, что юридических тонкостей в этом деле слишком много, для их анализа и решения необходимы специальные навыки, наработанные годами:
знание источников информации о застройщиках, предлагающих квартиру для покупки;
понимание пакета документов, который необходимо подготовить перед заключением сделки;
знание ценовой политики продавцов и ценообразования на рынке недвижимости в зависимости, например, от региона, времени года и пр.
Самостоятельно это освоить можно, однако, займет подобное «обучение» слишком много времени, а риски на фатальную ошибку, стоимостью в несколько миллионов рублей, останутся высокими, так как только настоящий профессионал способен провести сделку купли-продажи жилья безупречно.
Вывод простой – как только в голову пришла мысль о приобретении новой квартиры хоть в новостройке, хоть на вторичном рынке, следует сразу приступить к поискам опытного риелтора или юриста по недвижимости. Мало того, что эти специалисты окажут помощь в подготовке документов и обеспечат безопасность ваших денег, так еще и подберут тот вариант на рынке, который полностью соответствует вашим потребностям. Не забывайте, что почти все агентства недвижимости напрямую сотрудничают с крупными застройщиками и банками – это облегчает поиск подходящего объекта и оформление ипотеки.
Способы покупки квартиры
Казалось бы, в чем сложность – готовится пакет документов, заключается договор, продавец получает деньги, покупатель празднует новоселье, все просто. Но нет, здесь есть подвох – представленная выше схема идеальна (читай, почти невозможна), кроме того, подходит она преимущественно для сделок на вторичном рынке, то есть при попытке найти жилье, бывшее в употреблении, и при покупке его у частного лица, то есть старого владельца. Однако, внушительная доля недвижимости в наше время приходится на новостройки, и здесь есть свои тонкости.
Сразу обозначим финансовый момент – купить жилье в новостройке можно как за полностью наличный расчет (деньгами покупателя), так и в ипотеку. В этом случае кредит оформляется так же, как в случае с приобретением «вторички», разницы почти нет.
Итак, при покупке квартиры в строящемся доме заключается договор долевого участия, он же ДДУ. Это основной способ приобретения недвижимости в новостройках, однако, важно понимать, что ДДУ не дает права собственности на недвижимость, он лишь указывает на право покупателя требовать передачи жилья в собственность при сдаче дома в эксплуатацию. Отсюда вытекает еще один способ покупки – переуступка права требования. Заключается договор переуступки не со строительной компанией, а с другим дольщиком, причем в ряде случаев нужно уточнить, разрешено ли это правила застройщика – с точки зрения закона, фирма может ограничивать подобные операции, хоть ей это и не выгодно.
Еще несколько способов – договор ренты (например, покупатель берет на себя обязательства по уходу за пожилым владельцем квартиры, а после его смерти получает недвижимость в собственность), мена (как с доплатой, так и без нее), лизинг (временное пользование с правом выкупа, в России явление редкое).
Основные риски
Несмотря на то что мошенников на рынке недвижимости сейчас сравнительно мало, риск потерять деньги и квадратные метры остается, причем не имеет значения, покупаете ли вы квартиру без посредников или с их участием. Итак, основные опасности при приобретении жилья в новостройке:
застройщик – фирма-однодневка, которая построит первые два-три этажа, после чего скроется с деньгами дольщиков;
у строительной компании нет разрешения на строительство, полученного в органах государственной власти;
застройщик не имеет прав на участок земли, на котором ведется стройка.
Все это может привести к большим проблемам, особенно если недвижимость приобретается на начальном этапе строительства, однако, способы снизить риски есть.
В первую очередь следует навести справки о застройщике. Перед тем как начать искать квартиру, нужно составить для себя список самых «перспективных» строительных компаний, и изучить информацию, связанную с:
разрешительной деятельностью и лицензированием;
прошлым фирмы (были ли суды, как давно на рынке и пр.);
ранее сданным объектам.
Сложно ли это? С какой стороны посмотреть. Если речь идет об истории компании и ее репутации, но никаких проблем, это способен сделать любой человек. А вот проверка документов требует особых навыков. Без риелтора или опытного юриста по недвижимости не обойтись!
