Ошибка на 15 миллионов: какие квартиры самарцы выбирают неправильно?

Квартира – наверное, самое дорогое, что вам придется купить в жизни. А что важно людям, совершающим такую покупку? Возможность жить ближе к работе, вид из окна, красивые рендеры от застройщика, компактные метражи?

Но будет ли все это таким же важным через три, пять или десять лет? Не сменится ли ваша работа или предпочтения по окружению? Поместятся ли в квартире все ваши вещи – зимний пуховик, велосипед, беговая дорожка? И не появится ли в семье кто-то, кому понадобится своя детская, коляска и санки? Ведь тогда придется снова отправляться на рынок недвижимости, тратить деньги и время на переезд, ремонт и оформление документов.

Чтобы вы не допустили ошибок, редакция progorodsamara.ru пообщалась с экспертами из Самары – риелтором, интерьер-дизайнером и даже психологом. Мы попросили их рассказать о самых распространенных ошибках при выборе жилья и во сколько они могут обойтись. Советуем прочитать, прежде чем покупать квартиру!

Ошибка №1: Выбирать квартиру без оценки ликвидности и расчета расходов на содержание

Комментарий риелтора Татьяны Болисовой

Татьяна Болисова, специалист по недвижимости

– В последние годы на фоне роста ипотечных ставок и изменения жизненных обстоятельств (расширения семьи, смены работы, переезда) все больше людей сталкиваются с необходимостью менять жилье уже через 3–7 лет. Особенно это касается тех, кто покупал квартиру «на сегодня», не просчитывая долгосрочные сценарии.

Эксперт связывает это с эмоциональным выбором, переоценкой собственных возможностей, неверной оценкой ликвидности объекта и игнорированием расходов на содержание. А приводит все это к тому, что жилье приходится продавать с дисконтом (срочно и с уступкой в цене) или нести убытки при досрочном погашении ипотеки.

Во сколько обойдется такая ошибка?

В среднем потери могут составлять от 10% до 25% от стоимости квартиры. К этим расходам относятся:

• Разница между ценой покупки и вынужденной продажи (дисконт);
• Расходы на оформление сделки, риелторские услуги, налоги;
• Затраты на ремонт и обустройство, которые не возвращаются при продаже;
• Недополученная выгода из-за высоких ипотечных ставок и содержания жилья.

– Я своим доверителям рекомендую при выборе квартиры ориентироваться на горизонт 7–10 лет. Именно такой срок позволяет учесть жизненные изменения (рождение детей, смена работы), амортизировать расходы на сделку и ремонт, а также выйти «в плюс» по инвестициям в недвижимость, – объясняет Татьяна. – Если покупка совершается с ипотекой, оптимально рассчитывать платежи исходя из срока кредита 10–15 лет, чтобы снизить финансовую нагрузку.

Татьяна уточняет, что в условиях нестабильного рынка универсального ответа нет: если объект ликвидный и есть доступ к льготной ипотеке, ждать снижения ставок может быть невыгодно — цены на такие квартиры растут быстрее. Особенно учитывая тот факт, что с 1 июля изменятся ипотечные условия.

Значит, нужно брать квартиру больше и дороже?

Не факт. Здесь все индивидуально и зависит от вашего запроса. Это всегда компромисс между вашей финансовой безопасностью сегодня и риском переплаты из-за роста в будущем.

– Однозначно выгоднее тот вариант, который не поставит вас в ситуацию, когда ежемесячный платеж становится непосильным. Конечно, квартира бОльшей площади по цене за м2 будет выгоднее, чем студия или однокомнатная квартира, – говорит эксперт. – Однако если вы покупаете квартиру «на вырост» с максимальным кредитом — значит, рассчитываете на то, что ваши доходы будут стабильно расти, а цены на недвижимость взлетят. Если хотя бы одно из этих условий не выполнится, вы окажетесь в очень сложной финансовой ситуации.

Так что все же в большинстве случаев стратегия «меньше, но по средствам» является более устойчивой. Она позволяет закрыть базовую потребность в жилье без угрозы для финансовой стабильности семьи. А расширение можно будет запланировать позже, когда финансовое положение улучшится.

Ошибка №2: Выбирать привычные, но устаревшие планировки, игнорируя эффективные решения

Ошибка в выборе планировки тоже может стоить вам денег. Дело здесь как в той же ликвидности, так и в расходах на корректировки и попытки исправить то, что оказалось неудобным.

Комментарий интерьер-дизайнера Катерины Мишаниной

Катерина Мишанина, интерьер-дизайнер

– Самые удачные особенности планировок часто кажутся покупателям несущественными. Люди склонны выбирать привычные, но устаревшие варианты, игнорируя эффективные решения просто из-за отсутствия опыта жизни в таких пространствах.

Среди недооцененных эффективных решений эксперт называет:

• Мастер-спальни. Собственный санузел и гардеробная при комнате сначала кажутся лишней роскошью, но именно они создают личную зону комфорта. Особенно, если в доме есть дети.
• Квартиры-распашонки с окнами на противоположные стороны. «Они обеспечивают идеальное сквозное проветривание и правильное зонирование жилого пространства», – говорит Катерина.
• Компактные спальни, которые в сочетании с большой кухней-гостиной расставляют удобные для многих приоритеты. Ведь чаще всего именно в общей зоне семья проводит больше всего времени.
• Отдельная постирочная или кладовая, которая уберет весь бытовой шум в изолированное помещение и позволит поддерживать порядок без лишних усилий.
• Компактная прихожая со скрытой нишей для обуви вместо огромного пустого коридора, съедающего полезную площадь квартиры.

– Все эти детали создают идеальную эргономику, привносят в дом комфорт и значительно облегчают быт, – объясняет Катерина.

квартиры в ЖК "Высота"

Ошибка №3: Оценка квартиры только по метражу с игнорированием геометрии и эргономики

Комментарий интерьер-дизайнера Катерины Мишаниной

Катерина Мишанина, интерьер-дизайнер

– Самые критичные и дорогие ошибки в планировке далеко не всегда очевидны с первого взгляда. Покупатели часто оценивают квартиру по общему метражу, совершенно игнорируя геометрию и эргономику. В итоге даже большая площадь может оказаться абсолютно неудобной для жизни и требовать дополнительных затрат.

Интерьер-дизайнер назвал примеры таких ошибок:

• Проходная «грязная зона». Она не только является большой эстетической проблемой, но и считается негигиеничной. Исправить же это после ремонта, без глобального переноса перегородок, невозможно. А перенос – это сотни тысяч рублей.
• Отсутствие ниш для систем хранения. Без них шкафы приходится ставить вдоль стен, что создает эффект загроможденности и визуального шума даже при самом современном ремонте.
• Удаленность мокрых зон от общедомового стояка канализации. Это требует сложной укладки труб под наклоном, может вынудить поднимать уровень пола или ставить насос, а в будущем грозит постоянными засорами и проблемами со сливом.
• Привязка к газовой магистрали и к водяному полотенцесушителю. Газ жестко ограничивает варианты планировок и возможность объединения кухни с гостиной, а перенос водяного полотенцесушителя — это всегда риск протечек.
• Линейная планировка (все окна на одну сторону). Окна на одну сторону создают парниковый эффект летом и духоту зимой. Единственное решение — покупка дорогостоящей системы приточной вентиляции (бризеров) в каждую комнату.

Знающие покупатели все чаще обращают внимание на функциональность квартиры, нежели на метражи. И современные жилые комплексы учитывают этот запрос – предлагают свободные планировки, которые можно адаптировать под разные сценарии. Такой подход виден, например, в ЖК «Высота». Там можно организовать и мастер-спальни, и кухни-гостиные, и ниши под системы хранения, и даже несколько санузлов. Такие квартиры будут комфортны не только сегодня, но и через несколько лет, если изменится состав семьи, появится необходимость работать из дома или понадобится дополнительная кладовая.

схема планировок в ЖК "Высота"

Ошибка №4: Переезжать в новый район, который придется осваивать заново

При переезде нас порой захватывает чувство, что хочется абсолютно все начать с чистого листа – квартира, район, окружение. Но все-таки чувство это может оказаться обманчивом, вызванным приливом эмоций из-за покупки. Очень часто старый знакомый район оказывается главным ориентиром при выборе нового жилья. Площадь, цена, планировка, ремонт – все это важно, но для ощущения счастья в повседневной жизни важен и другой вопрос: «что произойдет с моей привычной жизнью после переезда?».

Комментарии психолога Ксении Мотовой

Психолог Ксения Мотова

– Дело в том, что чувство дома создают не только стены. Его создают знакомые маршруты, любимая кофейня за углом, парк, в котором приятно гулять, друзья, до которых можно добраться за пятнадцать минут, и десятки маленьких ритуалов, о которых мы даже не задумываемся. Эти вещи кажутся незначительными ровно до тех пор, пока не исчезают.

Ксения объясняет – психика любит предсказуемость. Когда вокруг нас есть знакомые места и люди, мозг тратит меньше ресурсов на адаптацию и больше — на саму жизнь. Поэтому сохранение привычного окружения часто напрямую связано с ощущением комфорта, стабильности и благополучия.

– Конечно, мы способны привыкнуть практически к любому новому месту. Но адаптация требует времени и энергии. И чем больше привычных опор удается сохранить при переезде, тем мягче обычно проходит этот переход.

Слова Ксении подтверждает современная тенденция – люди сейчас стремятся переезжать в пределах своего района, просто обновляя условия жизни. Особенно это заметно на Октябрьском районе, географическом центре города с несколькими удобными транспортными развязками. Многие застройщики города уже взяли этот тренд на вооружение, так что современных ЖК для переезда в Октябрьском районе становится все больше. Яркий пример – ЖК «Высота», 19-этажный дом прямо на Ново-Садовой.

ЖК "Высота" на ул. Ново-Садовая, 120-122

Его главная фишка в расположении – остановки транспорта возле дома, магазины, фитнес-залы, школа в пешей доступности, удобный выезд на одну из главных магистралей города. Отказываться от наезженных маршрутов и бытовых привычек не придется, а для многих людей это главный критерий при поиске новой квартиры.

– Лично я для себя давно поняла, что даже временно отрываясь от дома, отправляясь в командировку в другой город или в отпуск, мне важно не отменять встречу с коллегами по вторникам, утреннюю зарядку и т.д., – делится личным опытом Ксения. – Все эти маленькие, но эмоционально большие события заботятся о психике, поддерживая ощущение комфорта и той самой предсказуемости. Ну а там и до ощущения счастья недалеко, согласитесь?

Получается, что главная ошибка при покупке квартиры — выбирать ее только для себя сегодняшнего.

Вид из окна, стоимость квадратного метра или красивый интерьер важны, но куда важнее понимать, будет ли эта квартира делать вас счастливым через 5-10 лет.

Риэлтор советует оценивать ликвидность и финансовые риски, интерьер-дизайнер – смотреть на планировку и бытовые сценарии, а психолог напоминает, что чувство дома рождается не только внутри квартиры, но и за ее пределами.

Так что главный совет – выбирать не просто новое жилье, а возможность начать новый этап без отказа от привычного и родного. Современные проекты вроде ЖК «Высота» дают возможность выбрать квартиру, учитывающую разные этапы вашей жизни, но при этом сохранить ощущение родного места и знакомого района. Возможно, именно такой подход и помогает избежать той самой ошибки, которая спустя несколько лет может стоить уже не сотни тысяч, а миллионы рублей и нервов.