Почему в 2019 году увеличатся цены на квартиры и на каком этапе лучше покупать новостройку

Что нового появилось для дольщиков и поднимутся ли цены на новостройки, рассказывает приглашенный эксперт, руководитель отдела долевого строительства ГК "Визит" Нефедов Максим.

Что нового в законе о долевом строительстве?

Самое большое нововведение касается финансов. Теперь покупатели, приобретающие квартиры на стадии строительства, будет обязаны вносить свои деньги на специальный эскроу-счет в банке. Средства лежат там в неприкосновенности до момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.

Нововведения вступают в силу с 01 июля 2019 года, однако уже сейчас некоторые застройщики вводят это в свою практику и покупатели имеют возможность передать свои деньги не напрямую застройщику, а банку-гаранту.

Для чего вводятся эскроу-счета?

Эскроу-счета - альтернативный способ гарантии возврата денег дольщикам при невыполнении обязательств застройщиком. Для покупателя эскроу-счет выгоден: деньги переходят строительной компании только после сдачи квартиры, и возвращаются ему в случае расторжения договора долевого участия (ДДУ). На эти средства банком начисляется процент, что частично компенсирует потери дольщика из-за неиспользования средств в случае расторжения ДДУ. Для застройщика эскроу-счета также представляют выгоду: не нужно выплачивать деньги при страховании ответственности. Однако затраты на строительство будут выше - средства дольщика не поступают в распоряжение фирмы-застройщика вплоть до завершения строительства, в связи с этим последний вынужден обращаться в тот же банк, где находиться эскроу-счет, за кредитным финансированием.

Что нужно знать дольщику:

- во-первых, деньги на счете не застрахованы, и в случае банкротства кредитной организации будут потеряны, поэтому к банкам, в которых могут быть открыты счета эскроу, законодательно установлены такие же требования, как и для размещения бюджетных средств;
- во-вторых, на средства, находящиеся в банке, может быть наложено взыскание по другим обязательства дольщика (например, задолженность по оплате ЖКХ) – тогда обязательства покупателя перед застройщиком будут считаться неисполненными, и передача квартиры не произойдет.

Справедливости ради стоит добавить, что в Самаре есть крупные фирмы, которые строили и будут строить за счет собственных средств. И,скорее всего, их цены на жильё будут наиболее привлекательными.

А для дольщиков это выгодно?

С вступлением в силу ФЗ-214 стоимость квадратного метра у застройщика, попавшего под проектное финансирование, автоматически увеличивается. И мы с вами прекрасно понимаем, что повышение цены на одной стройке влечет за собой рост цен у остальных застройщиков. Выгодно ли это дольщику? Ответ очевиден - вряд ли….

Повлияет ли эта ситуация на рост цен на жилье в новостройках?

Я думаю, что повлияет обязательно. Пока что закон только принят и никто не знает, как это будет происходить на практике. Однако уже в 2019 году начнется рост цен на квартиры на первичном рынке.

Посудите сами - недавнее увеличение НДС напрямую влияет на цену, так еще и застройщик не может больше бесплатно использовать деньги дольщиков. А выплаты процентов по кредитам на строительство неизбежно поднимет цены на сами квартиры.

Кроме того, почти год муссируется заявление министра строительства РФ о планируемом запрете сдачи новостроек без чистовой отделки. Но сдача квартир без минимального ремонта - это необходимость, связанная с низкой покупательской способностью. Обязательная чистовая - это неизбежная причина повышения цен.

Причем, совершенно необязательно, что качество такой отделки вырастет. В эконом-сегменте застройщики всегда стремятся сократить издержки, и навязанная обязанность не станет исключением.

Получается, рынок жилья опять кардинально изменится?

В этом году, скорее всего, появится тенденция к уменьшению продаж квартир. Строительным компаниям больше невыгодно реализовывать жилье на этапе возведения по меньшей стоимости. Теперь они будут стремиться продавать квадратные метры уже после введения в эксплуатацию, что приведет к появлению на рынке большего количества готовых квартир по максимальной стоимости.

Ну а пока, в 2019 году, предложение должно уменьшиться за счет исчезновения с рынка дешевых, еще не построенных фактически квартир.

Что делать людям, планирующим покупать новостройки? На каком этапе приобретать жильё?

Если человек планирует покупать квартиру для себя по наиболее выгодной цене, то лучше поторопиться и сделать это сейчас, пока рынок не среагировал на изменение законодательства более заметно.

Если новостройка приобретается как инвестиция, то, вероятно, покупать нужно уже сданное жилье, а лучше с чистовой отделкой, чтобы квартира сразу же приносила доход.

К кому выгоднее обращаться за покупкой - непосредственно к застройщику, или лучше обратиться к агентству?

Казалось бы, ответ на вопрос лежит на поверхности - к застройщику обращаться выгоднее, однако это не так. Строительная компания - лицо заинтересованное и, преследуя собственную выгоду, скорее всего предложит вам только свои проекты.

В крупном агентстве недвижимости вы всегда сможете воспользоваться услугами отдела долевого строительства, он есть и у нас. Это целый штат профессиональных и опытных сотрудников, которые знают всех региональных застройщиков, их историю, сильные и слабые стороны, лично побывали на всех стройках города, знают все плюсы и минусы того или иного объекта.

Самое главное - у крупных агентств нет цели продать какой-то конкретный объект, вам предложат именно то, что хотите, исходя из критериев поиска и в рамках вашего бюджета, и, что немаловажно, - цена может быть даже ниже, чем у застройщика. И, конечно, большим плюсом становится полное сопровождение сделки. Сюда входит оценка, подготовка пакета документов, продажа старой квартиры, помощь с ипотекой, заключение договора с застройщиком.

В целом можно сделать следующий вывод - если вы планировали покупать жильё, то нужно делать это сейчас. Радужных прогнозов по снижению цены на новостройки мы пока сделать не можем. А если вы просто отслеживаете ситуацию на рынке для покупки в обозримом будущем - можно и подождать, кто знает, какие еще законы подкинет нам государство, чтобы снивелировать создавшуюся ситуацию?