Подборка советов, как самарцу приобрести жилье в новостройке без «подводных камней»
1. Выбирая застройщика, проверьте его репутацию.
Сколько домов им уже было возведено? Какие отзывы о домах от тех людей, которые в них живут? Кто возглавляет застройку? Политическое лицо или долгосрочная компания? Разумеется, когда за этим стоит организация, договоренность будет более надежна.
Совет юриста: Прежде чем заключать с застройщиком договор, необходимо убедиться, что у застройщика есть действующая лицензия, право собственности на землю или договор аренды на земельный участок, на котором строится дом, получено разрешение на строительство, есть утвержденная проектная документация на дом, которая опубликована, есть поручительство банка или страховой компании. Эти документы, как правило, публикуются на официальном сайте застройщика и должны предъявляться по первому запросу клиента.
2. Обратите внимание на то, какой договор вы заключаете с застройщиком
Договоры долевого участия, зарегистрированные в регистрационной службе — это большой плюс. Такие договоры перед другими вариантами имеют приоритет, и по закону, если застройщик обанкротится, то на заказщика будет действовать залог.
Факт: Причем, в договорах ДДУ прописывается цена квартиры и сроки передачи ключей, а также штрафные санкции в случае нарушения этих сроков. И все это в отличие от договора ЖСК, где покупатели самостоятельно несут ответственность, и застройщика никак не привлечь за нарушение сроков.
Однако, это не единственный критерий оценки. Договор ДДУ заключали не только счастливые семьи, но и обманутые дольщики.
Совет юриста, Галины Гуськовой: Необходимо обратить внимание на то, что некоторые застройщики под видом договора долевого участия заключают предварительный договор долевого участия. Они отличаются тем, что не подлежат государственной регистрации и не попадают под действие закона. Настоящий договор долевого участия заключается в письменном виде и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только при этом условии он является полноценным юридическим документом.
Лучше не заключать договор, в котором отмечено, что «отношения сторон не регулируются законодательством о защите прав потребителей», будет навязывания вступить в конкретную УК и ТСЖ, а также другие пункты, которые ущемляют Ваши права потребителя.
3. Заключайте договор только после проверки юриста
Есть пример ситуации, когда застройщик указывает первоначально толщину стен - 1 метр. И покупателю кажется, что у него будет теплый дом. Однако в договоре есть пункт, который дает право застройщику изменить проектную и иную строительную документацию. И вдруг, толщина стен становится 50 см. Так застройщик экономит на материале и как бонус вы получаете дополнительные квадратные метры, которые составляют от 2 до 10 лишних квадратов. И эти квадраты не достаются даром, за них нужно будет заплатить рыночную цену.
Совет юриста:
- Договор должен содержать: подробное, конкретное описание объекта долевого строительства: адрес, площадь, этаж, состояние, в котором квартира будет передана дольщику. отделка, наличие перегородок, стяжки, описание дверей и окон; конкретный срок окончания строительства, срок передачи Вам конкретной квартиры, цена договора, сумма, которую Вы должны будете уплатить, сроки и порядок уплаты. Имейте ввиду, что цена приобретаемой Вами квартиры может быть изменена только в том случае, если это обусловлено договором. В договоре должен быть указан гарантийный срок в течении которого Вы будете вправе требовать бесплатно устранить недоделки, этот срок не может быть менее 5 лет. В тексте договора должны быть четко прописаны права, обязанности и ответственность сторон.
Факт: Рекомендуем Вам читать весь текст договора очень внимательно, включая те места, которые напечатаны мелким шрифтом и не подписывать его до тех пор, пока Вам не будет понятен смысл абсолютно всех пунктов.
Совет юриста:
- Прежде необходимо определиться, покупать ли квартиру на вторичном рынке, готовую квартиру в новостройке или участвовать в долевом строительстве. Использовать при покупке квартиры собственные средства или привлекать ипотечные средства.
4. Большинство приобретает квартиру в строящемся доме. Разберитесь, выгодно ли это?
При такой покупке обязателен договор участия в долевом строительстве, государственно зарегистрированный. Никаких предварительных договоров, участиях в товариществах, вексельных схемах, соинвестировании принимать не стоит.
Договор долевого строительства включает в себя указание даты сдачи объекта, от которой застройщик уже не сможет отказаться. Это безопасный способ осуществления сделки.
Также обратите внимание на проект строительства. Там детально должно быть предусмотрены все дополнительные удобства: парковка, магазины и т.д.
5. Если вы покупаете готовую квартиру в новостройке, убедитесь, что дом полностью готов, сдан в эксплуатацию. Ответьте себе на вопрос: удобно ли там будет жить?
Как бы Вы не общались бы с застройщиком, и сколько бы вопросов ему не задавали, доверяйте — но проверяйте. Посетите приобретаемую квартиру лично и проверьте, подключен ли свет, газ, вода.
Вглядитесь в обстановку квартиры: высокие или низкие потолки, какая толщина внешних стен, где располагается лифт, сколько окон, много ли квартир на этом этаже и в этом пролете.
6. Не оценивайте квартиры только по цене
В зависимости от того, сколько квартир будет рядом с вами, примерно такая же будет очередь на лифт с утра. Чем толще стены, тем теплее будет в квартире в холодную погоду. Если на парковке меньше мест для автомобилей, чем квартир в доме, то готовьтесь к дележке с соседями и поисков места, чтобы припарковаться.
7. Не верьте обещаниям застройщиков построить школы, детские сады, поликлинники и пр. без подтверждающих документов
Декларации должны быть подтверждены подготовленным проектом учреждения, разрешением на строительство, а лучше — началом строительства. Иначе исполнения обещаний можно ждать долгие годы.
Будьте бдительны и собирайте информацию о застройщике, у которого покупаете квартиру. Чем больше вы владеете информацией, тем ниже риск остаться у «разбитого корыта». Это не значит, что обманутые дольщики - необразованные люди. Это означает, что лучше нанять юриста, который разберется в нюансах и тонкостях.
Совет юриста: Из-за неопытности можно не увидеть наличия или отсутствия в тексте договора «подводных камней», которые увидит опытный юрист.
В статье использованы рекомендации юриста Гуськовой Галины Геннадьевны.
